Seriál Aha! Nenaleťte při prodeji bytu či domu
Jste šťastným majitelem nemovitosti? A nechcete být? Pak je naprosto jasné, že byste nejraději cenu vyšroubovali co nejvýš. Jak to udělat, a přitom nenaletět podvodníkům, kteří kolem domů a bytů krouží jako supi? Ve druhém díle seriálu Aha! vám odborníci poradí s třemi úplně nejzásadnějšími otázkami.
1. Kdy je nejlepší čas k prodeji, abych získal co nejvyšší cenu?
Platí, že nejsilnější bývá začátek roku a pak poprázdninové období. „V tomto ohledu však nemá smysl taktizovat – nemovitost nabídněte ihned, jak budete připraveni prodávat,“ radí Hendrik Meyer, šéf Bezrealitky. cz. Trochu jinou zkušenost však má Kateřina Holoubková z RE/ MAX Atrium: „Pokud prodáváte byt, jediné období, kterému se rozhodně vyhněte, jsou Vánoce. A pokud prodáváte pozemek, chatu nebo rodinný dům, je nejideálnější začít prodávat zjara, kdy si každý představuje sám sebe v novém bazénu či u venkovního grilování s přáteli.“ Podle Jana Martiny z M&M Reality je ale úplně nejdůležitější správné nastavení prodejní ceny. „Roli hraje mnoho faktorů, mimo jiné priority prodávajícího. Jde vám o to utržit nejvyšší možnou částku, nebo je důležitější prodat nemovitost co nejdříve? Vzhledem k těmto prioritám by pak vždy mělo jít o to, utržit za nemovitost reálné maximum,“ říká Martina. Prodávající mají podle něj často značně zkreslené představy, když se orientují podle předražených a neprodejných nabídek na internetu. Při správném nastavení ceny, při němž pomůže zkušený makléř, se může kupec najít velmi rychle.
2. Jak co nejlépe prezentovat nemovitost, aby se dobře prodala?
Vaše nemovitost musí být pro kupující lákavá, vyplatí se tedy nepodceňovat přípravu a prezentaci. „Možná se to zdá zvláštní, ale vše začíná úklidem! Kupující si chce v nemovitosti představit sebe a svoji rodinu, odstraňte tedy všechny vaše fotografie, skliďte vše, co máte na kuchyňské lince, na jídelní stůl postavte květiny, pečlivě ustelte, ukliďte všechny krémy, kartáčky na zuby či šampony z koupelny a sklopte prkénko na toaletě,“ radí Kateřina Holoubková. Při focení je pak dobré využít širokoúhlý objektiv fotoaparátu a snímat pokoje z různých úhlů. Pomůže zredukování nábytku v místnostech a naopak, kde je zcela prázdná nemovitost, je dobré kvůli focení postavit sem alespoň několik kusů nábytku. Podle Jana Martiny by byt či dům měly být prezentovány jak na všech důležitých realitních serverech, tak i na sociálních sítí. „Pro prezentaci lze také vyrobit zvláštní webové stránky,“ radí Martina.
3. Co si ohlídat v kupní smlouvě, abychom se vyhnuli komplikacím?
Je důležité kvůli katastru podle Hendrika Meyera správně vymezit termín »bytová jednotka«, protože v tom je trochu nepořádek. „Nezapomeňte na předkupní právo spoluvlastníků, pokud prodáváte pouze podíl. A také na protokol, kde jsou zaznamenány všechny technické náležitosti a vady včetně těch právních,“ říká Meyer. Radí proto spolupracovat s právní kanceláří. Kamenem úrazu jsou při prodeji a koupi takzvané skryté vady. „Pokud se skutečně jedná o skrytou vadu, má kupující právo ji vytknout vůči prodávajícímu a žádat opravu, slevu z kupní ceny, v opravdu závažných případech odstoupit od smlouvy. Je zde podle občanského zákoníku pětiletá lhůta. Ale důkazní břemeno je na kupujícím, musí dokázat, že se skutečně jednalo o vadu skrytou,“ vysvětluje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení M&M Reality.
Realitní makléřka Kateřina Holoubková radí: Na tohle si ve smlouvě dejte bacha!
Když sepisujete s kupcem smlouvu, nestahujte si ji z internetu a zkontaktujte odborníka. Případně se ve smlouvě vždy vyhněte následujícím formulacím. Jinak vás můžou čekat zádrhele...
* „Kupní cena je splatná do 30 dní“, aniž by u toho byla uvedená pokuta za nezaplacení či jiná sankce. Kupec si to může vyložit jako: ,,Mně se to zrovna nehodí zaplatit, tak počkáme dalších 30 dní a poté zaplatím.“
*,,Nemovitost bude předána do 10 dní od změny vlastnictví,“ bez dalších podrobností, např. pokuty za každý den prodlení s předáním. Kupec si to může vyložit jako: ,,Máme vám nemovitost předat do 10 dní, ale nic se neděje, pokud vám ji nepředáme a vy se s námi klidně suďte.“
* „Nemovitost se prodává včetně vybavení,“ bez konkrétního výčtu nábytku. Kupec si to může vyložit jako: ,,Vy jste si mysleli, že v ceně máte i tu komodu, která se vám již na prohlídce tak líbila? Je nám líto, že my jsme si to později rozmysleli a dáme ji mamince.“
Realitní advokátka Ilona Černochová: Aby vám nezůstaly oči pro pláč
Prodat svoji nemovitost můžete i svépomocí, tedy bez realitní kanceláře. „Dejte si však pozor na několik právních úskalí, aby vám nezbyly oči pro pláč,“ varuje pražská realitní advokátka Ilona Černochová, která se specializuje na převody nemovitostí.
Pro čtenáře Aha! má zásadní rady:
1. Nejdůležitější je správně ošetřit úhradu peněz. Nikdy nesouhlaste s platbou kupní ceny až po přepisu vlastníka v katastru, protože tak můžete přijít o nemovitost a z prodeje neuvidíte ani korunu!
2. Nejčastějším a férovým způsobem je úhrada peněz u třetího subjektu, kterým je advokát, notář či banka. Probíhá to tak, že kupující složí peníze na úschovní účet, poté se podává návrh na přepis vlastnictví k nemovitosti v katastru. V průběhu řízení na katastru, které trvá přibližně jeden měsíc, jsou peníze v úschově. Prodávající je obdrží po přepisu vlastnictví v katastru na kupujícího.
Otázka pro ekonoma Lukáše Kovandu: Mám prodat byt či dům hned, nebo se vyplatí ještě počkat?
„Kdo chce prodávat, nechť nečeká. Doba je na prodej dobrá. Růst mezd zpomalí, míra nezaměstnanosti se zvýší, obecně se zhorší investiční prostředí v ČR, což v blízké době připraví řadu zájemců o chuť nemovitost kupovat. Nyní ještě doznívá bujará nálada předchozích let, pročež právě je vhodná doba na prodej. Navíc opravdu hrozí splasknutí cen nemovitostí až o dvacet procent. Toto splasknutí může způsobit třeba i právě probíhající nákaza koronavirem, pokud se vývoj této epidemie dále zhorší.“
