Nájemník i pronajímatel: Nenechte se napálit!
Ceny nemovitostí rostou a na hypotéku dosáhnou jen vyvolení šťastlivci. Většině ostatních tak nezbude nic jiného než nájemní bydlení. Ne vždy ale musíte narazit na slušného »pana domácího«, který vám nenastolí podmínky horší než v kriminále. Stejně tak ale, pokud sami pronajímáte, je velmi snadné dát svůj majetek všanc ničitelům a neplatičům. Jak se chránit, poradí v 3. díle seriálu Aha! odborníci.
Ceny nájmů neustále rostou, přesto se dá nějaká ta koruna ušetřit. A to hlavně tak, že si utřídíte vlastní priority – tedy nebudete platit za něco, co nepotřebujete. „Promyslete, jak velký byt opravdu využijete, cena pronájmu v centru obce je vždy dražší než na okraji. A pokud to je možné, sežeňte si spolubydlící a podělte se o nájem,“ nabízí řešení Kateřina Holoubková z RE/MAX Atrium. Slevit z komfortu v rámci úspor, to radí i Jan Martina z M&M Reality: „Vzhledem k velkému převisu poptávky nad nabídkou, je prakticky jedinou cestou, jak dosáhnout na nižší nájemné, zvolit byt, který je v horším stavu, či se nachází v méně žádané lokalitě.“
Neplatič jako klíště
Důležité podle Martiny je byt nepřeplatit, tedy dobře si porovnat podobné nabídky v okolí. „Poptávka je skutečně silná. Na nově inzerovaný pražský byt k pronájmu se téměř okamžitě ozývá v průměru 10 až 15 zájemců, je-li výše činže správně nastavena,“ řekl Martina. Mezi houfem případných nájemníků ale nejsou všichni spolehliví a solventní. „Je třeba myslet na to, že ani neplatiče není snadné z bytu okamžitě dostat a pro pronajímatele může už jeden nezaplacený nájem znamenat značné finanční potíže. O to víc, pokud například na danou nemovitost splácí hypotéku,“ varuje Martina. Výběr nájemníka je stěžejní i proto, že je zákonem chráněn víc než pronajímatel. „Jeden náš klient vyprávěl, jak až dodatečně, když nemohl neplatiče dostat z bytu, zjistil, že má bydliště na obecním úřadě. Stačilo přitom si adresu prověřit předem,“ vzpomíná makléř. Podle něj je také dobré zjistit si, zda budoucí nájemník není v registru dlužníků, a od věci není ani vyžádat si doporučení od zaměstnavatele. V mnoha evropských zemích je to běžnou praxí.
Kalkulačka: Dosáhnete v roce 2020 na příspěvek na bydlení?
Zdokumentujte stav
Stejně jako existují nepřizpůsobiví nájemníci, kteří dokážou byt zdevastovat, tak se naopak někteří majitelé nemovitostí snaží nějakou škodu hodit na nevinného. „V případě uzavření nájemní smlouvy je vhodné podrobně zdokumentovat stav bytu ke dni předání, ať je možné při ukončení nájemního vztahu zhodnotit, zda nájemce způsobil na bytě nějaké škody,“ radí Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení M&M Reality. Klienti této realitky by si v úplně ideálním případě přáli prý solventního jednotlivce, který má zájem o dlouhodobý pronájem. Nekuřáka a bez zvířat. Jenže zákon majiteli bytu neumožňuje smluvně nájemci zakázat třeba pořízení pejska. Majitel má tak jedinou možnost: dohodnout se předem a mít uzavřenu smlouvu na dobu určitou, kterou při nedodržení podmínek už neprodlouží.
Kateřina Holoubková z RE/MAX Atrium: 4 zásadní rady...
...pro pronajímatele
- Zeptejte se zájemce na předchozí reference z nájmu, na zaměstnání a zkontrolujte si ho přes registry dlužníků. Zájemce nemá povinnost vám tyto informace říct, ale pokud nemá co skrývat, nebude s tím dělat drahoty. 2. Od nájemníka vyberte vratnou kauci ve výši 1 – 3měsíčních nájmů tak, aby v případě škody na majetku či při neuhrazeném nájemném bylo z čeho případný dluh uhradit. 3. Uzavírejte smlouvu jen na dobu určitou, můžete se tak snadněji rozhodnout, zda vám nájemník vyhovuje a chcete ji prodloužit. 4. Všechny služby, které lze, převeďte na nájemníka, vyhnete se tím případným nedoplatkům například na elektrice či plynu.
- ...pro nájemníky
- 1. Nájemní smlouvu uzavírejte v písemné formě a vždy se v katastru nemovitostí ujistěte, že ji podepisujete s vlastníkem nemovitosti či jím pověřenou osobou. 2. Zkontrolujte, zda smlouva obsahuje údaje vlastníka, údaje o nemovitosti, výši nájemného a služeb, splatnost nájemného a dobu trvání nájmu. 3. Trvejte na předání na nemovitosti, celou ji důkladně projděte, zkontrolujte a případné nedostatky zaneste do předávacího protokolu. 4. Odečtěte stav vody, elektřiny, případně plynu či hodnot ústředního topení, abyste zaplatili jen to, co sami spotřebujete. A nezapomeňte pravidelně kontrolovat platby za nájemné a služby.
Výhodnější je pronajímat
Otázka pro ekonoma Lukáše Kovandu: Porostou ještě nájmy? Co je nyní výhodnější – prodat, nebo pronajmout nemovitost?
„Nájmy spíše dále porostou, byť naštěstí jen v jednotkách procent ročně. Pronájem nemovitosti je většinou výhodnější než její prodej, protože majiteli zajišťuje trvalý, pravidelný přísun peněz, nejčastěji každý měsíc. Nemovitost přitom stále může prodat v budoucnu – a existuje velká šance, že ji prodá výrazně dráže než nyní. Navíc získá peníze jak z jednotlivých měsíčních pronájmů (jejich dlouhé řady), tak ze zvýšené ceny nemovitosti za pár let. Existují ovšem různé situace, kdy majitel nemovitost prostě prodat musí hned teď, nebo prostě chce, třeba kvůli dluhům, dlouhodobé pracovní neschopnosti nebo třeba kvůli tomu, aby finančně zajistil své děti či sám investoval do něčeho jiného.“
Realitní advokátka Ilona Černochová
Zničený byt: Jak se chránit?
Jeden má zájem získat kvalitní bydlení, druhý zase dostat za poskytnutí téhož včas zaplaceno. Jenže takhle idylicky to mezi nájemcem a pronajímatelem ne vždy funguje. Jak si to z obou stran řádně zajistit, to vysvětluje realitní advokátka Ilona Černochová. Nájemce by měl podle advokátky vědět, že někteří pronajímatelé spoléhají na neznalost nájemce a mají tendenci dávat do smluv ujednání, která jsou v rozporu se zákonem, a proto nezávazná. Jde třeba o zákaz kouřit či chovat zvířata.
„Pronajímateli zase přináší určitá úskalí to, že právní úprava nájmu bytu výrazně chrání nájemce na jeho úkor. Nejčastějším problémem jsou neplatiči, zničený byt a obtížné ukončení nájmu, zejména pokud se nájemce nechce vystěhovat,“ uvádí Černochová. A jak se tomu dá předejít? Důležité je si nájemce pečlivě vybrat, prověřit, zda nemá exekuce, má stálé zaměstnání a ideálně si i vyžádat reference od předchozího pronajímatele. „Vždy požadujte složení kauce, a to ve výši alespoň 3 měsíčních nájemných, ze které můžete uhradit případný dluh nájemce. Nájemní smlouvu uzavírejte raději na dobu určitou s možností jejího prodloužení. Jako pronajímatel můžete totiž ukončit smlouvu jen z několika zákonem stanovených důvodů, což bývá v praxi složité,“ varuje advokátka. Při dražších pronájmech se podle ní vyplatí i sepsání notářského zápisu o případném vystěhování nájemce po ukončení nájmu. V každém případě je dobré smlouvu – ať už ze strany nájemce, tak i pronajímatele – ještě před podpisem konzultovat s právníkem.
Kdy lze nájemníka vyhodit
Předčasně ukončit smlouvu – a to jak na dobu určitou, tak neurčitou – může pronajímatel jen ze zákonem stanovených důvodů. Těmi jsou: *Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, tedy třeba přestane platit nájemné. *Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, případně na sousedovi nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. *Z důvodu veřejného zájmu – například musí-li být dům zbourán kvůli výstavbě městského okruhu. * Při smlouvě na dobu neurčitou pak je to ještě možné i z důvodu, že se chce do bytu on nebo někdo z příbuzných nastěhovat.
Jak získat peníze od státu
Nemáte jak bydlet? Někdy může pomoci i státní kasa. A tohle nabízí:
Příspěvek na bydlení
*Maximálně to může být 18 805 korun.
*Je to sociální dávka pro lidi s nízkým příjmem na pokrytí jejich nákladů na bydlení, a to jak v nájemním bytě (náklady na nájem plus energie a další poplatky) či bytě družstevním či bytě a domě v osobním vlastnictví (náklady a energie, vodné, stočné, na odpady a vytápění).
*Výše příspěvku závisí na počtu osob v rodině a místě bydliště.
*Příspěvek je přiznám, pokud 30 % rozhodného příjmu (v Praze 35 %) rodině nebo jednotlivci nestačí k pokrytí nákladů na bydlení, a zároveň pokud je těchto 30 % příjmů (v Praze 35 %) nižších než příslušné náklady na bydlení, které stanoví zákon.
*Je třeba o něj žádat každé čtvrtletí a zpětně doložit skutečné náklady.
Doplatek na bydlení
*Je to jedna ze sociálních dávek poskytovaná v rámci pomoci v hmotné nouzi.
*Je určen osobě nebo rodině, která má nárok na příspěvek na živobytí, kdy její vlastní příjmy včetně příspěvku na bydlení nestačí pokrýt její náklady na bydlení a stanovené živobytí.
*Výjimečně může být přiznán i tomu, kdo nemá nárok na příspěvek na živobytí, pokud jeho příjem dosahuje 1,3 násobku této částky.
* Doplatek na bydlení je vlastně to, co člověku či rodině chybí po zaplacení odůvodněných nákladů na bydlení do výše určeného životního minima.
*Životní minimum měsíčně činí: pro jednotlivce 3410 Kč, pro první osobu v domácnosti 3140 Kč, pro každou další dospělou osobu 2830 Kč a pro nezaopatřené dítě do 6 let pak 1740 Kč, do 15 let 2450 Kč a do 26 let 2450 Kč.
Pozn.: Cena nájmu 1 m² vyplývá z údaje »M průměr« poskytnuté ministerstvem pro místní rozvoj, který kombinuje všechny dostupné údaje za poslední takřka dva roky. Ceny nájmů jednotlivých bytů vyplývají z výpočtu Aha!, kde byly zohledněny nejčastější výměry jednotlivých dispozic: 1+kk 35 m², 2+kk 60 m² a 3+kk 80 m².
Tabulku s cenami za nájmy najdete v tištěné verzi Aha!
