Opravy v bytě: Kdo a kdy je platí?

Výdaje za opravy si počítejte!

Přestože z následujícího seznamu zjistíte, že majiteli můžete pronajímaný byt doslova zrekonstruovat a sami taky zaplatit, pamatujte, že zákon v případě oprav a výměn pamatuje i na nás nájemce. Limit na drobné opravy je 70 Kč/m2 a rok. Znamená to, že pokud žijete v bytě o rozloze 65 m2, můžete ročně vydat na opravy maximálně 4550 Kč. Vše ostatní musí podle nařízení vlády č. 258/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů zaplatit majitel bytu (pronajímatel)!

Tři typy bytů v Česku

V ČR existují tři kategorie bytů:

Družstevní: nájemce bytu není vlastníkem, byty vlastní bytové družstvo, ale nájemce je členem družstva a vlastníkem družstevního podílu.

Osobní vlastnictví: byt patří konkrétní fyzické osobě a podíl na společných prostorech domu.

Nájemní: nájemce je v nájmu u pronajímatele, kterým může být obec, podnik (byty služební), soukromý vlastník, bytové družstvo.

Opravy domu

V domech, které jsou v majetku bytového družstva nebo přímo vlastněné se opravy a údržba financují z tzv. ze záloh na dlouhodobé opravy, který si zřizují bytová družstva či společenství vlastníků bytů v určitém domě.

Jak ušetřit? Řada společenství vlastníků používá tzv. fond oprav. Ten není však výhodný v tom, že se každoročně musí zdaňovat. Zálohy na dlouhodobé opravy jsou od daně osvobozeny.

Opravy v bytech

Nejvíce problémů týkajících se hrazení oprav vzniká v nájemních bytech. Nájemce platí veškeré drobné opravy v bytě, tedy pokud to není v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb.

V případě bytů v osobním vlastnictví a družstevních si vlastník (družstevník) opravy v bytě provádí na vlastní náklady. Záleží na stanovách konkrétního bytového družstva, společenství vlastníků, zda se některé úpravy bytů hradí ze záloh na dlouhodobé opravy (fondu oprav).

Stoupačky – rozvody vody, odpady

Opravy stoupaček nepatří mezi drobné opravy. Nájemce je nehradí.

Co dělat, když voda z odpadu prosakuje do zdi a majitel domu věc neřeší?

Když jde o opravu nutnou, vyzvěte k jejímu provedení pronajímatele písemně (kopii s doručenkou si uschovejte pro případný spor). Snažte se o dohodu. Pokud na výzvu nezareaguje, můžete si zajistit opravy na vlastní náklady a poté žádat jejich náhradu (případně i soudně, ovšem jen náhradu nezbytně nutných nákladů).

Ucpané odpady

Zprůchodnění zanesených odpadů se považuje za náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Je-li problém mezi odpadem (výlevkou, umyvadlem, toaletou) a svislým rozvodem, hradí práce nájemce.

Kapající kohoutek

Dotaz od vás: Stále mi kape kohoutek u vany, protože mám vlastí vodoměr, nechala jsem si ho opravit. Ale po měsíci je problém stejný. Majitel mi ho nechce vyměnit, prý musím sama... Petra, Praha

Majitel bytu má pravdu, opravy a výměny vodovodních baterií si hradí nájemce bytu sám.

Klička u okna

Dotaz od vás: Nešlo mi zavírat okno, byla špatná klička. Nahlásil jsem závadu správní firmě a ta zajistila opravu. Teď po mě chtějí 400 Kč za opravu. Musím ji platit? Miroslav, Karlovy Vary

Ano, výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií se považují za drobnou opravu, kterou hradí nájemce. Opravu či výměnu majiteli či správní firmě hlásit nemusíte.

Zásuvky a vypínače

Výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení – vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, televizního vysílání – jsou opět v režii nájemce. Nárok na jejich proplacení nemáte.

Deratizace

● Deratizaci v celém domě provádí pronajímatel.

● Pokud se provádí lokálně jen v jednom bytě, nese náklady nájemce.

Uvolněný práh

● Opravu či výměnu uvolněného prahu platí nájemce bytu. Stejně tak opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin a lišt.

● Náklady na prošlapanou podlahu však již nese pronajímatel bytu.

Nátěr oken a dveří

● V případě zdvojených oken a vchodových dveří hradí nájemce bytu jednu polovinu nákladů.

● V případě špaletových oken a dveří hradí nájemce bytu tři čtvrtiny nákladů.

● Provádí-li se současně s vnitřními nátěry i vnější nátěry (např. při opravě fasády u oken a balkónových dveří nebo při nátěrech ve společných prostorách domu i vnější nátěr vstupních dveří do bytu), bude věcí dohody mezi pronajímatelem a nájemci bytů, jakým procentem se budou podílet na celkové úhradě prací. Dohoda musí být uzavřena před zahájením prací.

Plynový a kombinovaný sporák – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Dotaz od vás: Sporák mi nefunguje a pronajímatel mi ho nechce vyměnit. Co mám dělat? Jaroslava, Mimoň

Jestliže nemůžete vařit, péct, a vada zařízení je neopravitelná, a pronajímatel nereaguje na žádost o výměnu (měla by být písemná a zasílejte ji s doručenkou), můžete si pořídit na vlastní náklady nový. Úhradu jeho ceny po pronajímateli můžete následně vymáhat, i soudně. U soudu musíte prokázat, že jste se snažili o dohodu!

Plynový a kombinovaný sporák – OPRAVA

Opravy má na svých bedrech nájemce. V případě, že je neopravitelný, zajišťuje výměnu pronajímatel.

Jaké opravy si platíme sami? Mazání a výměny kohoutů. Opravy a výměny uzavíracích kohoutů plynu, hořáků. Výměny trysek (s výjimkou výměny trysek při záměně plynu), regulátoru tlaku plynu, grilovacích hořáků – sestava, mřížek, knoflíků, vařidlové desky a vařidlové mřížky, termopojistky, termostatů trouby, dvířek pečící trouby, výsuvného dna trouby, kouřovodu, lišt, směšovačů, hlav, rozdělovačů a vík litinových (malých, středních i velkých), přívodu plynu. Výměny a doplňování šroubků, nýtů, příchytek, redukcí, kolen, vařidlových kroužků, kroužků termostatu a ostatních drobných součástí, výměny plechů, pekáčů a roštu do trouby. Opravy pečící trouby. Pročištění plynovodních přívodek od plynoměru ke spotřebičům.

Elektrický sporák – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Elektrický sporák – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Opravy a výměny plotýnek, vypínačů elektrického proudu. Výměny dvířek u pečící trouby, dna trouby, závěsů dvířek trouby, skel ve dvířkách trouby, topných spirál v troubě, vařidlové desky, držáku horního topného tělesa, přívodního kabelu, plechů, pekáčů a roštu do trouby. Výměny a doplňování knoflíků, osvětlení, šroubků, nýtů a ostatních drobných součástí. Opravy pečící trouby.

Elektrické a plynové vařiče – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Elektrické a plynové vařiče – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Opravy a výměny jednotlivé plotýnky či jednotlivého hořáku, uzavíracích kohoutů plynu. Výměny termostatu, signálního světla, přívodního kabelu nebo hadice. Výměny a doplňování těsnění, šroubků, nýtů a ostatních drobných součástí, vypínačů elektrického proudu. Pročištění plynovodních přívodek od plynoměru až ke spotřebičům.

Karmy (plynové průtokové ohřívače) – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Karmy (plynové průtokové ohřívače) – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Čištění a výměny termočlánku. Výměny rour a kolen na odvod spálených plynů (kouřovodů), těsnění, termopojistky. Opravy a výměny membrány, tlakového pera, ventilů, výměny páky, termostatu, regulačního zařízení hořáku. Opravy plynových a vodních dílů, promazání. Provádění ochranných nátěrů. Opravy topného tělesa. Výměny a doplnění těsnění, šroubků, nýtů a dalších drobných součástí.

Elektrické průtokové ohřívače a boilery – VÝMĚNA

Výměnu bojleru provádí na své náklady pronajímatel.

Majitel mi řekl, že nemá peníze na výměnu bojleru a mám si ho zaplatit sám, že z něj pak nebudu platit nájemné. Mám s tím souhlasit?

Výměnu nefunkčního bojleru musí provést na své náklady pronajímatel. Vy se s ním však můžete dohodnout, že si ho pořídíte na své náklady. Zároveň by vám měl snížit nájemné z bytu I. kategorie se stane byt II. kategorie. V případě, že se budete stěhovat, můžete si zařízení odvézt. Nezapomeňte na písemnou dohodu!

Elektrické průtokové ohřívače a boilery – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Výměny přívodní šňůry s vidlicí, těsnění a signálního světla, mikrospínače, držáku, páky, příruby. Opravy a výměna membrány ventilů a páky, tlakového pera, termostatu a termopojistky, stykače na noční proud. Čištění, provádění ochranných nátěrů. Opravy topného tělesa.

Plynová topidla – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Plynová topidla – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Čištění před topnou sezonou. Opravy a výměny termočlánků, hořáků. Opravy a výměny uzavíracích kohoutů plynu, termostatů. Výměny přívodu zapalováčku, hořáku zapalováčku, trysek, průhledového skla a těsnění průhledového skla, příruby, knoflíků, termopojistek, regulátoru tlaku plynu, přívodu vzduchu, odtahu spalin, horního i předního krytu. Výměny a doplňování těsnění, šroubků, nýtů a dalších drobných součástí. Pročištění plynovodních přípojek od plynoměru ke spotřebičům.

Infrazářiče – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Infrazářiče – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Výměna přívodní šňůry, opravy a výměny termostatu.

Elektrická akumulační kamna – VÝMĚNA

Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.

Elektrická akumulační kamna – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Výměny ventilátoru, spínače, termostatů, pojistného a prostorového termostatu.

Kuchyňské linky, dřezy a vestavěné skříně – VÝMĚNA

Výměnu za standardní typ hradí pronajímatel.

Kuchyňské linky, dřezy a vestavěné skříně – OPRAVA

Jaké opravy si platíme sami? Drobné opravy příčlí, dvířek, příp. výměnu skel atd., výměny úchytek, kování, klik, zásuvek. Opravy a obnovy nátěrů, opravy ochranného rámu u dřezu, nástřiky dřezu.

Koupelna, záchod

Jaké opravy si platíme sami? Opravy a výměny kohoutku (vodovodní baterie, i sprchové), dvířek u obezdění vany. Všechny opravy van a umyvadel včetně nástřiku vany, upevnění uvolněného umyvadla, klozetové mísy, dřezu, výlevky, vany, bidetu, klozetové nádrže. Opravy odpadního a přepadního ventilu. Výměny těsnění, řetízků, zátek ke všem předmětům, opravy a výměny podpěr, růžic, táhel. Opravy a výměny násosky splachovače, plovákové koule s pákou, padákového drátu, a páky, zabroušení padákového sedla, výměny kuželek pro ventily, opravy tlakového splachovače s výměnou jednotlivých součástí, sedacího prkénka s poklopem, průchodního ventilu před klozetovou nádrží, klozetové manžety, ochranných rámů dřezů a výlevek.

Radiátor – OPRAVA, VÝMĚNA

● Kapající prorezlý radiátor ústředního topení hradí VŽDY pronajímatel!

● Nátěr zašlého radiátoru je však již na nájemci.

Co platí VŽDY pronajímatel?

● Kamna pokojová a koupelnová a sporáky na tuhá paliva – výměny ohřívačů vody a pečící trouby.

● Sporáky elektrické – výměny pečící trouby.

● Sporáky plynové a kombinované – výměny pečící trouby, topných tyčí.

● Elektrické a plynové vařiče – výměny obou plotýnek nebo obou hořáků.

● Plynové průtokové ohřívače (karmy) – výměny výměníků, plynových a vodních dílů, hořáků, pláště karmy.

● Elektrické průtokové ohřívače a boilery – výměny vrchního krytu, kompletního výměníku, tlakové nádoby, topného tělesa.

● Plynová topidla – výměníků, plynových ventilů, kombinace, hořáku topidla, piezo zapalovače, termoregulátoru.

● Plynové kotle etážového topení – čerpadla, ohřívacího tělesa, hořáku, tlakových expanzních nádrží, el. panelů, termopojistek, výměníků užitkové vody, pojistek vody, termostatů, trojcestného ventilu.

● Infrazářiče – výměny celého topného tělesa.

● Elektrická akumulační kamna – výměny celého topného tělesa, nabíjecího termostatu.

● Kuchyňské linky, dřezy, vestavěné a přistavěné skříně – výměny dřezu u kuchyňské linky, pracovní desky u linky, dveří nebo celých křídel linky.

● Sanitární zařízení – výměny klozetové nádrže, mušle, klozetové mísy, vany, umyvadla.