Opravy v bytě: Kdo a kdy je platí?
Když se člověk stěhuje do nového bytu, je nadšený. A to i do té míry, že přivře oči před zdánlivými maličkostmi. Jenže, za ledabylost se platí! Zjistíte-li, po převzetí bytu, že nefunguje plotýnka vařiče, špatně topí akumulačky, z karmy teče jen vlažná voda... Opravu zacvakáte sami! Stejně, pokud v bytě žijete třeba 30 let a potřebujete vyměnit vodovodní baterie či prošťouchnout ucpaný odpad. Deník Aha! přináší rozsáhlý seznam oprav a výměn, u nichž máme nárok, aby nám je zaplatil pronajímatel bytu, i těch, co už musíme platit ze svého.
Výdaje za opravy si počítejte!
Přestože z následujícího seznamu zjistíte, že majiteli můžete pronajímaný byt doslova zrekonstruovat a sami taky zaplatit, pamatujte, že zákon v případě oprav a výměn pamatuje i na nás nájemce. Limit na drobné opravy je 70 Kč/m2 a rok. Znamená to, že pokud žijete v bytě o rozloze 65 m2, můžete ročně vydat na opravy maximálně 4550 Kč. Vše ostatní musí podle nařízení vlády č. 258/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů zaplatit majitel bytu (pronajímatel)!
Tři typy bytů v Česku
V ČR existují tři kategorie bytů:
Družstevní: nájemce bytu není vlastníkem, byty vlastní bytové družstvo, ale nájemce je členem družstva a vlastníkem družstevního podílu.
Osobní vlastnictví: byt patří konkrétní fyzické osobě a podíl na společných prostorech domu.
Nájemní: nájemce je v nájmu u pronajímatele, kterým může být obec, podnik (byty služební), soukromý vlastník, bytové družstvo.
Opravy domu
V domech, které jsou v majetku bytového družstva nebo přímo vlastněné se opravy a údržba financují z tzv. ze záloh na dlouhodobé opravy, který si zřizují bytová družstva či společenství vlastníků bytů v určitém domě.
Jak ušetřit? Řada společenství vlastníků používá tzv. fond oprav. Ten není však výhodný v tom, že se každoročně musí zdaňovat. Zálohy na dlouhodobé opravy jsou od daně osvobozeny.
Opravy v bytech
Nejvíce problémů týkajících se hrazení oprav vzniká v nájemních bytech. Nájemce platí veškeré drobné opravy v bytě, tedy pokud to není v nájemní smlouvě uvedeno jinak. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb.
V případě bytů v osobním vlastnictví a družstevních si vlastník (družstevník) opravy v bytě provádí na vlastní náklady. Záleží na stanovách konkrétního bytového družstva, společenství vlastníků, zda se některé úpravy bytů hradí ze záloh na dlouhodobé opravy (fondu oprav).
Stoupačky – rozvody vody, odpady
Opravy stoupaček nepatří mezi drobné opravy. Nájemce je nehradí.
Co dělat, když voda z odpadu prosakuje do zdi a majitel domu věc neřeší?
Když jde o opravu nutnou, vyzvěte k jejímu provedení pronajímatele písemně (kopii s doručenkou si uschovejte pro případný spor). Snažte se o dohodu. Pokud na výzvu nezareaguje, můžete si zajistit opravy na vlastní náklady a poté žádat jejich náhradu (případně i soudně, ovšem jen náhradu nezbytně nutných nákladů).
Ucpané odpady
Zprůchodnění zanesených odpadů se považuje za náklady spojené s běžnou údržbou bytu. Je-li problém mezi odpadem (výlevkou, umyvadlem, toaletou) a svislým rozvodem, hradí práce nájemce.
Kapající kohoutek
Dotaz od vás: Stále mi kape kohoutek u vany, protože mám vlastí vodoměr, nechala jsem si ho opravit. Ale po měsíci je problém stejný. Majitel mi ho nechce vyměnit, prý musím sama... Petra, Praha
Majitel bytu má pravdu, opravy a výměny vodovodních baterií si hradí nájemce bytu sám.
Klička u okna
Dotaz od vás: Nešlo mi zavírat okno, byla špatná klička. Nahlásil jsem závadu správní firmě a ta zajistila opravu. Teď po mě chtějí 400 Kč za opravu. Musím ji platit? Miroslav, Karlovy Vary
Ano, výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií se považují za drobnou opravu, kterou hradí nájemce. Opravu či výměnu majiteli či správní firmě hlásit nemusíte.
Zásuvky a vypínače
Výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení – vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, televizního vysílání – jsou opět v režii nájemce. Nárok na jejich proplacení nemáte.
Deratizace
● Deratizaci v celém domě provádí pronajímatel.
● Pokud se provádí lokálně jen v jednom bytě, nese náklady nájemce.
Uvolněný práh
● Opravu či výměnu uvolněného prahu platí nájemce bytu. Stejně tak opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin a lišt.
● Náklady na prošlapanou podlahu však již nese pronajímatel bytu.
Nátěr oken a dveří
● V případě zdvojených oken a vchodových dveří hradí nájemce bytu jednu polovinu nákladů.
● V případě špaletových oken a dveří hradí nájemce bytu tři čtvrtiny nákladů.
● Provádí-li se současně s vnitřními nátěry i vnější nátěry (např. při opravě fasády u oken a balkónových dveří nebo při nátěrech ve společných prostorách domu i vnější nátěr vstupních dveří do bytu), bude věcí dohody mezi pronajímatelem a nájemci bytů, jakým procentem se budou podílet na celkové úhradě prací. Dohoda musí být uzavřena před zahájením prací.
Plynový a kombinovaný sporák – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Dotaz od vás: Sporák mi nefunguje a pronajímatel mi ho nechce vyměnit. Co mám dělat? Jaroslava, Mimoň
Jestliže nemůžete vařit, péct, a vada zařízení je neopravitelná, a pronajímatel nereaguje na žádost o výměnu (měla by být písemná a zasílejte ji s doručenkou), můžete si pořídit na vlastní náklady nový. Úhradu jeho ceny po pronajímateli můžete následně vymáhat, i soudně. U soudu musíte prokázat, že jste se snažili o dohodu!
Plynový a kombinovaný sporák – OPRAVA
Opravy má na svých bedrech nájemce. V případě, že je neopravitelný, zajišťuje výměnu pronajímatel.
Jaké opravy si platíme sami? Mazání a výměny kohoutů. Opravy a výměny uzavíracích kohoutů plynu, hořáků. Výměny trysek (s výjimkou výměny trysek při záměně plynu), regulátoru tlaku plynu, grilovacích hořáků – sestava, mřížek, knoflíků, vařidlové desky a vařidlové mřížky, termopojistky, termostatů trouby, dvířek pečící trouby, výsuvného dna trouby, kouřovodu, lišt, směšovačů, hlav, rozdělovačů a vík litinových (malých, středních i velkých), přívodu plynu. Výměny a doplňování šroubků, nýtů, příchytek, redukcí, kolen, vařidlových kroužků, kroužků termostatu a ostatních drobných součástí, výměny plechů, pekáčů a roštu do trouby. Opravy pečící trouby. Pročištění plynovodních přívodek od plynoměru ke spotřebičům.
Elektrický sporák – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Elektrický sporák – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Opravy a výměny plotýnek, vypínačů elektrického proudu. Výměny dvířek u pečící trouby, dna trouby, závěsů dvířek trouby, skel ve dvířkách trouby, topných spirál v troubě, vařidlové desky, držáku horního topného tělesa, přívodního kabelu, plechů, pekáčů a roštu do trouby. Výměny a doplňování knoflíků, osvětlení, šroubků, nýtů a ostatních drobných součástí. Opravy pečící trouby.
Elektrické a plynové vařiče – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Elektrické a plynové vařiče – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Opravy a výměny jednotlivé plotýnky či jednotlivého hořáku, uzavíracích kohoutů plynu. Výměny termostatu, signálního světla, přívodního kabelu nebo hadice. Výměny a doplňování těsnění, šroubků, nýtů a ostatních drobných součástí, vypínačů elektrického proudu. Pročištění plynovodních přívodek od plynoměru až ke spotřebičům.
Karmy (plynové průtokové ohřívače) – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Karmy (plynové průtokové ohřívače) – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Čištění a výměny termočlánku. Výměny rour a kolen na odvod spálených plynů (kouřovodů), těsnění, termopojistky. Opravy a výměny membrány, tlakového pera, ventilů, výměny páky, termostatu, regulačního zařízení hořáku. Opravy plynových a vodních dílů, promazání. Provádění ochranných nátěrů. Opravy topného tělesa. Výměny a doplnění těsnění, šroubků, nýtů a dalších drobných součástí.
Elektrické průtokové ohřívače a boilery – VÝMĚNA
Výměnu bojleru provádí na své náklady pronajímatel.
Majitel mi řekl, že nemá peníze na výměnu bojleru a mám si ho zaplatit sám, že z něj pak nebudu platit nájemné. Mám s tím souhlasit?
Výměnu nefunkčního bojleru musí provést na své náklady pronajímatel. Vy se s ním však můžete dohodnout, že si ho pořídíte na své náklady. Zároveň by vám měl snížit nájemné z bytu I. kategorie se stane byt II. kategorie. V případě, že se budete stěhovat, můžete si zařízení odvézt. Nezapomeňte na písemnou dohodu!
Elektrické průtokové ohřívače a boilery – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Výměny přívodní šňůry s vidlicí, těsnění a signálního světla, mikrospínače, držáku, páky, příruby. Opravy a výměna membrány ventilů a páky, tlakového pera, termostatu a termopojistky, stykače na noční proud. Čištění, provádění ochranných nátěrů. Opravy topného tělesa.
Plynová topidla – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Plynová topidla – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Čištění před topnou sezonou. Opravy a výměny termočlánků, hořáků. Opravy a výměny uzavíracích kohoutů plynu, termostatů. Výměny přívodu zapalováčku, hořáku zapalováčku, trysek, průhledového skla a těsnění průhledového skla, příruby, knoflíků, termopojistek, regulátoru tlaku plynu, přívodu vzduchu, odtahu spalin, horního i předního krytu. Výměny a doplňování těsnění, šroubků, nýtů a dalších drobných součástí. Pročištění plynovodních přípojek od plynoměru ke spotřebičům.
Infrazářiče – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Infrazářiče – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Výměna přívodní šňůry, opravy a výměny termostatu.
Elektrická akumulační kamna – VÝMĚNA
Jestliže zařízení již nemůže sloužit svému účelu, je povinen pronajímatel provést jeho výměnu.
Elektrická akumulační kamna – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Výměny ventilátoru, spínače, termostatů, pojistného a prostorového termostatu.
Kuchyňské linky, dřezy a vestavěné skříně – VÝMĚNA
Výměnu za standardní typ hradí pronajímatel.
Kuchyňské linky, dřezy a vestavěné skříně – OPRAVA
Jaké opravy si platíme sami? Drobné opravy příčlí, dvířek, příp. výměnu skel atd., výměny úchytek, kování, klik, zásuvek. Opravy a obnovy nátěrů, opravy ochranného rámu u dřezu, nástřiky dřezu.
Koupelna, záchod
Jaké opravy si platíme sami? Opravy a výměny kohoutku (vodovodní baterie, i sprchové), dvířek u obezdění vany. Všechny opravy van a umyvadel včetně nástřiku vany, upevnění uvolněného umyvadla, klozetové mísy, dřezu, výlevky, vany, bidetu, klozetové nádrže. Opravy odpadního a přepadního ventilu. Výměny těsnění, řetízků, zátek ke všem předmětům, opravy a výměny podpěr, růžic, táhel. Opravy a výměny násosky splachovače, plovákové koule s pákou, padákového drátu, a páky, zabroušení padákového sedla, výměny kuželek pro ventily, opravy tlakového splachovače s výměnou jednotlivých součástí, sedacího prkénka s poklopem, průchodního ventilu před klozetovou nádrží, klozetové manžety, ochranných rámů dřezů a výlevek.
Radiátor – OPRAVA, VÝMĚNA
● Kapající prorezlý radiátor ústředního topení hradí VŽDY pronajímatel!
● Nátěr zašlého radiátoru je však již na nájemci.
Co platí VŽDY pronajímatel?
● Kamna pokojová a koupelnová a sporáky na tuhá paliva – výměny ohřívačů vody a pečící trouby.
● Sporáky elektrické – výměny pečící trouby.
● Sporáky plynové a kombinované – výměny pečící trouby, topných tyčí.
● Elektrické a plynové vařiče – výměny obou plotýnek nebo obou hořáků.
● Plynové průtokové ohřívače (karmy) – výměny výměníků, plynových a vodních dílů, hořáků, pláště karmy.
● Elektrické průtokové ohřívače a boilery – výměny vrchního krytu, kompletního výměníku, tlakové nádoby, topného tělesa.
● Plynová topidla – výměníků, plynových ventilů, kombinace, hořáku topidla, piezo zapalovače, termoregulátoru.
● Plynové kotle etážového topení – čerpadla, ohřívacího tělesa, hořáku, tlakových expanzních nádrží, el. panelů, termopojistek, výměníků užitkové vody, pojistek vody, termostatů, trojcestného ventilu.
● Infrazářiče – výměny celého topného tělesa.
● Elektrická akumulační kamna – výměny celého topného tělesa, nabíjecího termostatu.
● Kuchyňské linky, dřezy, vestavěné a přistavěné skříně – výměny dřezu u kuchyňské linky, pracovní desky u linky, dveří nebo celých křídel linky.
● Sanitární zařízení – výměny klozetové nádrže, mušle, klozetové mísy, vany, umyvadla.